WEET …….. DE WEG
Weet …….. De Weg bevat procedures en regelingen, zoals die binnen onze VvE van toepassing zijn. Ook staan er artikelen, waarin begrippen uit het Appartementsrecht nader worden uitgewerkt en toegelicht. Daarnaast zijn er nog artikelen met achtergrondinformatie en wetenswaardigheden, welke direct of indirect betrekking hebben op onze VvE.
Disclaimer: alhoewel de teksten met de meeste zorgvuldigheid zijn samengesteld, kan desondanks aan de inhoud geen rechten worden ontleend.
A
Aandeel reservefonds
Zie onder Reservefonds.
Aansprakelijkheidsverzekering VvE
Zie onder Verzekeringen.
Aanvragen
Aanvragen
Via de website kunnen verschillende zaken worden aangevraagd. Daartoe is een aparte pagina ingericht.
De volgende zaken kunt u via die pagina regelen:
- Handzender
U handzender doet het niet meer of functioneert slecht. Hier kunt u een nieuwe aanvragen. - Sleutel
Een (extra) sleutel kunt u niet zelf bij de sleutelbar bestellen. Dat moet via het bestuur van de VvE. Als een sleutel kapot gaat of u wilt een extra sleutel dan kunt u dat hier aanvragen. - Caravan
Het is toegestaan de caravan maximaal 2 dagen te parkeren op Kort parkeren. Verzoek daarvoor kunt u hier doen. - Paaltjes
Soms is het wenselijk dat u tot dichtbij de voordeur kunt komen van uw appartement of woning. Bijvoorbeeld bij de levering van grote en/of zware goederen. U kunt dat hier aangeven. Uw aanvraag wordt beoordeeld en indien toegekend, worden de paaltjes tijdelijk verwijderd. - Aanhanger
De VvE beschikt over een aanhanger. Deze kan gebruikt worden door de eigenaren. Reserveren van de aanhanger kan hier.
Als u nog niet bent ingelogd klikt u op de voorpagina op Aanvragen. U wordt dan eerst gevraagd om in te loggen. Waarna u op de pagina komt en uw keuze kunt maken. Als u wel al bent ingelogd, treft u de pagina aan onder het menu Eigenaren->Aanvragen.
Laatst bijgewerkt 28 februari 2020
Aanhanger
Aanhanger
De vereniging beschikt over een aanhanger. Deze kan door de eigenaren worden gebruikt. Uiteraard voor zover deze een trekhaak heeft. De aanhanger kan gereserveerd worden. Als u nog niet ben ingelogd via Aanvragen. Anders via Eigenaren->Aanvragen.
Het gebruik van de aanhanger is volledig op eigen risico. De VvE aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid. In algemeenheid geldt dat bij gebruik in het verkeer de aanhanger verzekerd is op de WA-verzekering van het trekkende voertuig. Als u de aanhanger wilt gaan gebruiken, ga dan de eerste keer na of uw eigen autoverzekering de aanhanger ook dekt.
Laatst bijgewerkt 27 februari 2020
Afvalverwijdering
Afvalverwijdering
Hadden we vroeger afvalcontainers in de garage, sinds een aantal jaar niet meer. Afvalverwijdering dient te geschieden volgens de gemeentelijke regelingen. Groen en restafval kan gedeponeerd worden links van Kort parkeren in de daarvoor bestemde containers. Als deze vol is, is er nog de mogelijkheid op de hoek Hoflaan
Niet het afval naast de container zetten. Hierop wordt gecontroleerd. Afval buiten de container wordt ook open gescheurd door meeuwen en kraaien. Dit leidt dan weer tot rotzooi op ons terrein en tot het aantrekken van ongedierte.
Papier, glas, plastic, ed dient u elders te deponeren. Grof afval kan nog steeds gebracht worden naar de afvalverwerking in de Stormpolder.
Laatst bijgewerkt 2 maart 2020
Algemene ledenvergadering
Algemene ledenvergadering
De algemene ledenvergadering, ook wel verkort geduid met ‘vergadering’ is de vergadering van eigenaars van de Vereniging van Eigenaren.
De vergadering is de baas van de VvE. In het Burgerlijkwetboek Boek 5 titel 9 en in de Akte van splitsing artikel 33 e.v. staan een aantal bepalingen opgenomen, welke van toepassing zijn op de ‘vergadering’.
De belangrijkste op een rijtje:
- plaats waar de vergadering dient te worden gehouden;
- frequentie is niet vastgelegd, maar minimaal éénmaal per jaar binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar dient een vergadering te worden gehouden; voorts als de voorzitter van de vergadering erom verzoekt, dan wel een aantal eigenaren;
- functie en rol Voorzitter van de vergadering;
- stemgedrag m.b.t. diverse verschillende onderwerpen; noodzakelijke aanwezigheid aantal breukdelen; quorum;
- termijn tussen oproep tot de vergadering en de vergadering onder toezending van agenda en stukken;
- presentielijst;
- machtigingsprocedure;
- waar de vergadering allemaal over beslist.
Het bestuur draagt zorg voor uitschrijven van de vergadering, verzorgt de agenda en de stukken, maakt het verslag en voert uit wat de vergadering besluit.
Toegang tot de vergadering heeft iedere eigenaar, dan wel gebruiker binnen de VvE. Huisgenoten zijn ook welkom. Het aantal stemmen wat een eigenaar heeft, is gelijk aan het aantal breukdelen van het appartementsrecht (appartement/woning, parkeerplaats, berging).
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Akte van levering appartementsrecht
Akte van levering appartementsrecht
De akte van levering appartementsrecht, of ook wel de transportakte genoemd, is het notariële document waarmee het exclusieve gebruikersrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte) juridisch wordt overgedragen aan een ander. Door ondertekening van de akte door de koper en verkoper en inschrijving van de akte in de daartoe bestemde openbare registers gaat het ‘recht’ over. In de akte van levering kunnen ook aantal Kettingbedingen staan opgenomen.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Akte van levering NBU
Akte van levering NBU
NBU is de bouwer van ons complex. De gemeente Krimpen aan den IJssel heeft de grond verkocht aan NBU, voor het realiseren van Sequoia. We schrijven dan 16 maart 2005. Kosten bedroegen destijds € 2.058.700,00. Inclusief overdrachtsbelasting, dat dus wel.
In die Akte wordt nog gesproken over 2 langwerpige woongebouwen met verschillende lengtes en 6 geschakelde grondgebonden eengezinswoningen. Uiteindelijk zijn er 3 langwerpige gebouwen en 9 eengezinswoningen gerealiseerd.
In de Akte van levering staan ook de voorwaarden welke de gemeente heeft gesteld aan de bouwer. Deze voorwaarden zijn weer van toepassing verklaard in de individuele akte van levering van het appartementsrecht. Zie ook onder Kettingbeding.
De Akte van levering tussen gemeente en NBU is terug te vinden onder Eigenaar->Documenten.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
Akte van splitsing
Akte van splitsing
Gelijk met de Akte van levering NBU is de Akte van splitsing de notaris gepasseerd op 16 maart 2005. De Akte van splitsing, ook wel vaker genoemd het ‘reglement’ of ‘statuten’, behelst de voorgenomen splitsing in appartementsrechten, alsmede de daarbij behorende splitsingstekening. Tevens bevat de Akte een omschrijving van alle appartementsrechten, met daarnaast vaststelling van het reglement en oprichting van de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Onze Akte van splitsing is gebaseerd op Modelreglement 1992, met daarbij specifiek voor Sequoia gewijzigde en aanvullende regelingen. Als het gaat om wat mag en wat niet mag vormt de Akte van splitsing de basis.
De Akte van splitsing en de splitsingstekening is terug te vinden onder Eigenaar->Documenten.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
Auto op LPG
Auto op LPG
Verzoek een auto met LPG te mogen stallen kan gedaan worden middels het Contactformulier.
Laatst bijgewerkt 25 februari 2020
B
Balkons, terrassen en galerijen
Balkons, terrassen en galerijen
In de Akte van splitsing staan verschillende artikelen, welke te maken hebben met de balkons, de terrassen en de galerijen binnen ons complex.
De eerste keer dat we het tegenkomen is in artikel 9 lid 1, waarin wordt bepaald dat de terras-en balkonconstructies, de terrassen en de galerijen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, voor zover deze niet tot een privé gedeelte behoren.
Vervolgens zien we in artikel 9 lid 3 onder b de bepaling staan dat de houten vloerdelen van de balkons, terrassen en galerijen regelmatig schoongemaakt en onderhouden moeten worden ter bestrijding van vervuiling en mogelijke algengroei. Hierbij wordt aangegeven dat de VvE bepaalt de frequentie van de daartoe noodzakelijke werkzaamheden. Artikel bepaalt verder dat die voorschriften ook van toepassing zijn op de privé gedeelten.
Opvallend is de bepaling dat een individuele appartementseigenaar deze werkzaamheden niet mag verrichten zonder toestemming van de vergadering. Het betreft hier dan uitsluitend het balkon of terras behorende bij het privé gedeelte. De galerij behoort hier dus niet toe.
Praktijk binnen de VvE
De praktijk is dat iedere eigenaar geacht wordt het tot de privé gedeelte behorende terras en/of balkon schoon te maken en te onderhouden. De wijze waarop is door de VvE (nog) niet vastgelegd.
De galerijen worden onderhouden door de VvE.
Nog meer bepalingen
In artikel 17 lid 8 zijn nog aantal bepalingen opgenomen, welke betrekking hebben hoe het terras en/of balkon te gebruiken.
In artikel 18 lid 1 laatste volzin wordt nogmaals aangegeven dat de vergadering terzake het onderhoud van de terassen/balkons de wijze kan voorschrijven waarop het onderhoud moet worden uitgevoerd. Het betreft hier dan niet alleen de houten delen, maar bijvoorbeeld ook de hekwerken en tussenschermen. Ook hier geldt dat de VvE hiervoor geen richtlijnen heeft vastgelegd.
In artikel 22 lid 1 wordt nogmaals bepaald dat iedere eigenaar die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot terras/balkon, verplicht is deze voor zijn rekening al zodanig te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het bepaalde in het Huishoudelijk reglement. Tevens wordt bepaald dat de vormgeving niet mag worden gewijzigd en terrassen en balkons overeenkomstig hun bestemming moeten worden gebruikt.
Huishoudelijk reglement
In het Huishoudelijk reglement staan ook aantal artikelen, welke betrekking hebben op het gebruik van balkons, terrassen en galerijen.
Artikel 13 bepaalt dat open vuur verboden is. In artikel 23 wordt aangegeven in lid 2 dat het niet toegestaan is dieren te houden op de terrassen en balkons. In artikel 29 wordt bepaald dat het niet toegestaan is een airco te plaatsen. Tot slot in artikel 34 wordt aangegeven dat het niet toegestaan is de ruimte tussen gevel en galerij en tussen gevel en terras of balkon permanent te dichten.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
Barbecue op balkon en terras
Barbecue op balkon en terras
In het Huishoudelijk reglement is in artikel 13 het verbod opgenomen om op terrassen en balkons open vuur te hebben. Volgens de jurist van VvE Belang wordt onder ‘open vuur’, naast een vuurkorf en een barbecue op houtskool, ook verstaan een barbecue op gas of elektriciteit.
Alhoewel de beiden laatsten vormen als veiliger worden ervaren, kunnen daar ook de nodige ongelukken mee gebeuren.
Laatst bijgewerkt 26 februari 2020
Begroting
Zie onder Exploitatierekening.
Bestuur
Bestuur
In artikel 131 Burgerlijk wetboek Boek 5 titel 9 wordt aangegeven dat het bestuur van de vereniging van eigenaars gevormd wordt door één bestuurder, tenzij de statuten, in casus de Akte van splitsing, anders bepaald.
In lid 3 van artikel 131 wordt bepaald dat voor zover de statuten niet anders bepalen, het bestuur de middelen der vereniging beheert en zorg draagt voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van eigenaars.
In de Akte van splitsing staan veel meer bepalingen rondom het instellen van het bestuur en het functioneren daarvan. Het bestuur voert in hoofdzaak uit wat de vergadering bepaalt. Echter het bestuur heeft ook binnen de kaders van de afspraken in de Akte van splitsing en het Huishoudelijk reglement, een aantal taken en bevoegdheden.
In de Akte van splitsing in artikel 41 ev zijn van die taken en bevoegdheden een aantal vastgelegd. Maar er zijn er meer. Het gaat in dit kader te ver hiervan een compleet overzicht op te nemen.
Noemenswaardig is nog dat bestuursleden voor onbepaalde tijd benoemd worden door de vergadering en kunnen door diezelfde vergadering te allen tijde worden ontslagen (Akte van splitsing artikel 41 lid 2).
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Zie onder Verzekeringen.
Brandmelding
Brandmelding
Naast de rookmelders, die elke woning en appartement dient te hebben, hebben we een uitgebreid brandmeldsysteem in de garage. Tientallen melders zijn aangebracht boven de parkeerplaatsen. Systeem staat in verbinding met de regionale brandweer. Zodra brand c.q. rookontwikkeling door het systeem wordt gesignaleerd, wordt de brandweer gewaarschuwd en staat deze binnen no-time op de stoep. Helaas gebeurt dat ook als het een valse melding betreft, maar dat terzijde.
Het ventilatiesysteem in de garage is ook gekoppeld en erop gericht om rook zo snel mogelijk naar buiten af te voeren, om te voorkomen dat de rook zich verspreid in het trappenhuis.
Naast het automatische meldsysteem zijn er in de garage ook bij de toegang naar de liften handmelders aanwezig. Daarnaast beschikken we over diverse blusmiddelen, zoals wateraansluitpunten in de tuin, brandslangen op diverse plaatsen en wat ze noemen, droge blusleidingen. Blusmiddelen worden jaarlijks gecontroleerd.
Aangegeven vluchtroutes in samenhang met noodverlichting maken het geheel brandveilig.
Een van de eigenaren treedt op als, wat ze noemen, ‘opgeleid persoon’ en weet alles af van het systeem. Het systeem wordt ook maandelijks getest op de werking ervan.
Omdat we een garage hebben, die groter is dan 2500m2, en een automatische doormelding naar de brandweer, dienen we te beschikken over een geldig inspectiecertificaat, gericht op een goede werking. Ieder jaar wordt het systeem daartoe door een bureau gekeurd.
Laatst bijgewerkt 25 februari 2020
Breukdelen
Breukdelen
Een breukdeel is het aandeel dat een appartementseigenaar in de gemeenschap heeft. Voor dat deel is de eigenaar gerechtigd. Dat geldt ook voor de kosten en de baten. In de Akte van splitsing wordt het aantal breukdelen genoemd onder de omschrijving van de appartementsrechten. In de Akte van levering appartementsrecht worden het aantal breukdelen vermeld van de eigenaar. Omvang is afhankelijk voor welke delen van de gemeenschap de eigenaar het privé-gebruik heeft. Total aantal breukdelen binnen Sequoia bedraagt 9090 (Akte van splitsing artikel 34 lid 2). In de Akte van splitsing onder F. wordt de basis voor de breukdelen vermeld, waarin de te onderscheiden appartementsrechten zijn gerechtigd.
Niet alleen de oppervlakte van het appartement (factor 1,0 per m2) is leidend, maar ook het hebben van een of meerdere parkeerplaatsen, een berging, de oppervlakte van het terras/balkon en het hebben van een bergzolder speelt mee. Oppervlakte van een parkeerplaats en berging telt mee voor 0,1 per m2, voor een terras/balkon idem 0,1 per m2 en voor een bergzolder 0,3 per m2.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Burgelijk wetboek Boek 5
Burgerlijk wetboek Boek 5
In het Burgerlijk wetboek Boek 5 titel 9 in de artikelen 106 tot en met 147 wordt het appartementsrecht geregeld.
Zonder volledig te willen zijn regelt titel 9:
- De Akte van splitsing en de eisen die daaraan gesteld worden; denk daarbij aan de regeling rondom de kosten en baten, de maandelijkse bijdrage, diverse rechten en plichten;
- De verplichting van de eigenaren tot het instandhouden van het gebouw in overeenstemming met het daarover in de Akte van splitsing bepaalde;
- Hoe om te gaan met veranderingen in het prive-gedeelte;
- Oprichting van de Vereniging van Eigenaars (VvE);
- Het verplichte lidmaatschap van de VvE;
- Het hebben van een reservefonds en de bijdrage daaraan;
- Regelingen rondom de vergadering van eigenaars;
- Beroepsprocedures en vervangende machtiging van de kantonrechter;
- Bestuur van de VvE;
- Wijziging van de Akte van splitsing.
Veel artikelen verwijzen ook weer naar andere onderdelen van het Burgerlijk wetboek.
Zoals gezegd een opsomming wat titel 9 regelt zonder volledig te willen en kunnen zijn. Een zoekopdracht op internet levert al snel de integrale tekst op van Boek 5 titel 9. Vaker ook met per artikel een toelichting.
Zie bijvoorbeeld
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
C
Caravan op kort parkeren
Caravan op kort parkeren
Ter voorbereiding van uw vakantie kunt u uw caravan of camper maximaal twee dagen parkeren op Kort parkeren. Wel dient u een verzoek daartoe te richten aan het bestuur. Dit kunt u doen via Aanvragen. Als u nog niet bent ingelogd, wordt u gevraagd in te loggen. Anders treft u de mogelijkheid aan onder menu-item Eigenaren->Aanvragen.
Maximaal twee caravans en/of campers mogen tegelijkertijd staan op kort parkeren. Op het aanvraagformulier is te zien of er nog plaats is op de door u gewenste dagen.
Laatst bijgewerkt 2 maart 2020
Contact met de VvE
Contact met de VvE
Op de Hoofdpagina van de website ziet u knop Contact. Als u hierop klikt komt u op de Contactpagina. Op deze pagina ziet u de diverse mogelijkheden om met de VvE in contact te komen.
Laatst bijgewerkt 2 maart 2020
Cameratoezicht
Cameratoezicht
De toegang tot de gebouwen, het terrein en de parkeergarage worden bewaakt met camera’s. Deze camera’s registreren ‘beweging’. Natuurlijk zijn wij ook gehouden aan de wetgeving voor gebruik van camera’s. De ‘spelregels’ zijn te vinden in artikel 11 in het Huishoudelijk reglement.
Het bestuur legt eenmaal per jaar verantwoording af aan de vergadering omtrent het gebruik van de camerabeelden.
Laatst bijgewerkt 25 februari 2020
Containers
Zie onder Afvalverwijdering.
D
Duurzaamheid
Duurzaamheid
Tekst wordt aan gewerkt …..
Laatst bijgewerkt 20 januari 2020
E
Eigenaar
Eigenaar
Je koopt een huis en je wordt juridisch eigenaar daarvan. Je koopt een appartement, maar als je vervolgens denkt dat je eigenaar ervan bent kom je bedrogen uit. Wat je koopt is het appartementsrecht, met daaraan verbonden een aantal rechten, maar ook een ‘hoop’ verplichtingen.
Uit onderstaande omschrijvingen uit het Burgerlijk wetboek Boek 5 titel 9 artikel 106 blijkt dat een koper een gebruikersrecht koopt van een gedeelte van het gebouw:
- Lid 4. Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
- Lid 5. Onder appartementseigenaar wordt verstaan de gerechtigde tot een appartementsrecht.
Alle eigenaren, verenigd in de Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn gezamenlijk eigenaar van het gebouw. Als eigenaar van een appartementsrecht ben je ‘automatisch’ lid van de VvE. Je kunt niet kiezen wel of niet lid van de VvE. Het lidmaatschap is ‘verplicht’ en eindigt alleen bij verkoop van het appartementsrecht.
Laatst bijgewerkt 14 april 2020
Elektriciteitsverbruik
Elektriciteitsverbruik
Het elektriciteitsverbruik binnen de VvE bedraagt rond de 70.000 KWh per jaar. Dat is het verbruik buiten de huishoudens. De hoogte van het verbruik is vanaf de bouw nagenoeg ieder jaar gelijk. Grote verbruikers binnen het complex zijn de liften, ongeveer 18.000 KWh, per jaar en de garage met een verbruik van rond de 40.000 KWh per jaar. Precies kunnen we het niet zeggen, omdat de verschillende onderdelen geen eigen elektriciteitsmeter hebben.
In september 2019 is de verlichting in de garage vervangen door zuinige led-buizen. Als het goed is moeten we een significante daling zien van ons verbruik. Eind 2020 kunnen we beter duiden wat onze jaarlijkse besparing is en daarmee de terugverdientijd van de investering.
Omdat we zoals gezegd geen aparte meters hebben voor de verschillende onderdelen is het ook lastig om te bepalen wie nu wat moet betalen. Hierbij rekening houdend met het bepaalde in de Akte van splitsing in artikel 2 lid 3, waarin o.a. wordt bepaald dat de Waterwoningen niet hoeven bij te dragen in de kosten van de liften, dus ook niet in het elektriciteitsverbruik van de liften.
In 2013 heeft de vergadering, op voorstel van een commissie, het besluit genomen het elektriciteitsverbruik als volgt door te berekenen aan de eigenaren:
- 65% van het verbruik komt ten laste van de appartementseigenaren; dat gedeelte wordt dus gedeeld door 65 eigenaren en
- 35% van het verbruik komt ten laste van alle eigenaren; dat gedeelte wordt dus gedeeld door 74 eigenaren.
Zonnepanelen
Ieder jaar wordt de suggestie gedaan om werk te maken van zonnepanelen. Ons dak is groot genoeg om een substantieel deel van ons gebruik, zo niet alle verbruik, via zonnepanelen zelf op te wekken. Tot nu toe hebben deze initiatieven nog niet geleidt tot concrete stappen.
Voornemen van het bestuur is om hier wel verder mee te gaan. Bestuur gaat een adviesbureau in de arm nemen om ons te adviseren hierin en uitvoering te begeleiden.
Wordt vervolgd.
Laatst bijgewerkt 19 april 2020
Elektrische auto
Elektrische auto
Wie kent hem niet. De overheid zet vol in op het gebruik van de elektrische auto, om zo min mogelijk afhankelijk te blijven van fossiele brandstoffen en het realiseren van een forse vermindering van de CO2-uitstoot. Even tanken is er echter niet bij. De accu’s van deze auto’s moeten frequent en vaak langdurig aan de laadpaal. In de openbare buitenruimte staan op steeds meer plekken laadpalen, waar gebruik van kan worden gemaakt. Deze faciliteit is ook veeal beschikbaar bij bedrijven, winkelcentra en bij benzinestations.
De overheid heeft per 1 juli 2020 een subsidieregeling in het leven geroepen, om ook de normaal verdienende burger de gelegenheid te bieden een betaalbare elektrische auto aan te schaffen.
Ook als VvE Sequoia ontkomen we er niet aan om te kijken wat die ontwikkelingen voor ons betekenen. De eerste ervaring hebben we ermee opgedaan. Enkele eigenaren hebben inmiddels een laadpaal op hun parkeerplaats in de garage van het complex.
Afhankelijk van de behoefte de komende jaren zullen we faciliteiten moeten uitbreiden. Recente berichtgeving in verschillende media, met betrekking tot gevaarlijke situaties rondom elektrische auto’s en het laden daarvan, hebben laadpalen in een parkeergarage in een ander daglicht gezet. Er zijn signalen dat er landelijke richtlijnen komen, waarbij niet moet worden uitgesloten dat ze verboden worden. Duidelijk is dat onze buitenruimte volstrekt onvoldoende is om toekomstgericht meerdere auto’s tegelijkertijd te kunnen laten opladen. Een pas op de plaats tot medio dit jaar, wanneer de richtlijnen worden verwacht, is momenteel de meest verstandige zet.
Wordt vervolgd.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Exploitatierekening
Exploitatierekening
Na afloop van ieder jaar wordt door het bestuur een exploitatierekening opgesteld en ter vaststelling voorgelegd aan de algemene ledenvergadering. De exploitatierekening omvat enerzijds de inkomsten en anderzijds de uitgaven. Onder die uitgaven worden ook gerekend uitgaven ten behoeve van meerjarenonderhoud, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen.
Dit alles is te lezen in de Akte van splitsing in artikel 4 lid 1.
De inkomsten van de VvE komen hoofdzakelijk uit de maandelijkse bijdragen, welke gebaseerd zijn op de begroting. Daarnaast hebben we alleen nog rente-inkomsten. Incidenteel een donatie of korting, welke vaak direct in een boeking verwerkt worden en niet direct zichtbaar zijn.
De uitgaven betreffen veelal onderhoudskosten van tuin, technische installaties, elektra, lift, e.d., maar ook verzekeringskosten en beheerderskosten. Daarnaast wordt een behoorlijk gedeelte gereserveerd voor het onderhoudsfonds. Aandeel van het onderhoudsfonds bedraagt ongeveer 35-40% van de begroting.
De exploitatieberekening kan positief of negatief uitvallen. We kunnen dus geld overhouden, dan wel meer uitgeven dan dat binnenkomt. Als we geld overhouden zal het terugbetaald worden aan de eigenaars, tenzij de vergadering besluit het ten goede te laten komen aan het onderhoudsfonds (artikel 4 lid 3). Een tekort moet binnen een maand na vaststelling van de exploitatierekening worden aangezuiverd door de eigenaren (artikel 4 lid 4). Hier mag de vergadering niet besluiten het tekort ten laste te laten komen van het onderhoudsfonds, tenzij het tekort bijvoorbeeld is veroorzaakt door een noodzakelijke vernieuwing. Daarvoor is het onderhoudsfonds ook met name bedoeld.
Begroting
Jaarlijks wordt door het bestuur aan de algemene ledenvergadering een begroting ter vaststelling voorgelegd. Zoals eerder aangegeven inclusief kosten voor het meerjarenonderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen. De vergadering stelt de begroting vast.
Maandelijkse bijdrage
Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdrage per maand door de eigenaars verschuldigd is (artikel 5 lid 2). Let wel, het is een voorschotbijdrage gebaseerd op de begroting. Op grond van de vastgestelde exploitatierekening worden de definitieve bijdragen van de eigenaars door het bestuur vastgesteld. Het verschil wordt, zoals eerder aangegeven, terugbetaald aan de eigenaars of ten gunste gebracht van het onderhoudsfonds, dan wel bij een tekort opgehaald bij de eigenaars.
Artikel 2 lid 3
In de artikelen 3, 4 en 5 van de Akte van splitsing wordt regelmatig aangegeven, dat er in kader van de exploitatierekening (inkomsten, uitgaven, voorschotbijdrage en definitieve bijdrage) rekening moet worden gehouden met het bepaalde in artikel 2 lid 3.
Eigenaars zijn, wat ze noemen, in beginsel gerechtigd voor de breukdelen, zoals in de omschrijving van de appartementsrechten. Dat geldt voor zowel de gemeenschappelijke baten, maar ook voor de gemeenschappelijke schulden en de kosten. Dit uitgangspunt komt ook overeen met het Modelreglement 1992.
Bij ons in de Akte wordt in artikel 2 lid 3 toegevoegd: “behoudens het in de volgende zin bepaalde”. In die zin worden een aantal schulden en kosten expliciet genoemd, welke toegerekend moeten worden naar de bouwdelen Waterwoningen, Everglades, Yukon en Acadia, waarna ze voor gelijke delen voor rekening van de eigenaars van het betreffende bouwdeel komen. Ook worden hier aantal concrete kosten genoemd, zoals bijvoorbeeld onderhoud lift, schoonmaak gemeenschappelijke zaken, onderhoud en elektriciteitsverbruik van de overige elektrische installaties, verlichting, ed.
Vervolgens wordt expliciet bepaald dat de Waterwoningen niet gehouden zijn bij te dragen aan de kosten van de lift en het schoonhouden van de trappenhuizen en dergelijke.
Doorwerking van artikel 2 lid 3 naar de exploitatierekening
Zoals eerder aangegeven zie je in de diverse artikelen staan dat rekening moet worden gehouden met het bepaalde in artikel 2 lid 3. Zowel bij het vaststellen van de voorschotbijdrage, als bij de definitieve bijdrage maken we dus ook een onderscheid tussen gedeelte wat gebaseerd is op de breukdelen en gedeelte waarbij rekening is gehouden met artikel 2 lid 3.
In 2013 heeft een commissie zich over de uitwerking daarvan gebogen. Resultaat daarvan is destijds door de algemene ledenvergadering overgenomen en vastgesteld. Artikel 2 lid 3 werkt ook door naar het meerjarenonderhoud en naar noodzakelijke vernieuwingen.
Binnen de exploitatierekening kennen we vier verschillende toedelingen bij het opstellen van de voorschotbijdrage en het vaststellen van de definitieve bijdrage.
- Verrekening via de breukdelen, bijvoorbeeld tuinonderhoud, verenigingskosten, verzekeringen, donatie onderhoudsfonds.
- Verrekening door het aantal eigenaren, in casu 74, bijvoorbeeld kosten toegang garage, ventilatie en dedectiesysteem, brandmeldsysteem.
- Verrekening door kosten te delen door 3 en deze vervolgens te delen door aantal eigenaren van het betreffende bouwdeel, bijvoorbeeld lift en schoonmaak trappenhuizen.
- Verrekening van het elektriciteitsverbruik is een afwijkende. We hebben geen elektriciteitsmeters voor de verschillende bouwdelen.
Door deze afwijkende bepaling moet er ook jaarlijks veel gerekend en herrekend worden. Dat maakt het geheel er niet gemakkelijker op en leidt vaker tot discussies en onduidelijkheden.
Vragen over de exploitatierekening kunnen gesteld worden aan de penningmeester, via het Contactformulier.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
F
Financiën
Zie onder Exploitatierekening.
Fortenpad
Fortenpad
Het Fortenpad is het pad tussen de waterwoningen en de drie appartementsgebouwen. Dit pad is een voet-fietspad en, behoudens ontheffing, niet toegangkelijk voor gemotoriseerd verkeer. De naam ontleent het pad aan het feit dat op ons complex, maar ook in de nabijheid, straten genoemd zijn naar forten van de Hollandse waterlinie.
Het pad maakt onderdeel uit van de Akte van levering tussen de gemeente Krimpen aan den IJssel en de bouwer NBU. In artikel 3 (Kettingbedingen) lid 2 onder c verplicht de gemeente zich het pad te onderhouden. Een verplichting, die beiden partijen (gemeente en VvE) niet meer op het netvlies hadden, maar recentelijk in 2019 weer onder de aandacht is gekomen. Gemeente voert nu het onderhoud aan het pad uit.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
G
Galerijen
Zie onder Balkons, terrassen en galerijen.
Gebruikersovereenkomst
Gebruikersovereenkomst
De gebruikersovereenkomst als zodanig wordt niet vermeld in het Burgerlijk wetboek nog in de Akte van splitsing, maar is terug te vinden in artikel 28 van ons Huishoudelijk reglement. De gebruikersovereenkomst is een zakelijke overeenkomst naar burgerlijk recht tussen de VvE enerzijds en een of meerdere eigenaren anderzijds.
De overeenkomst wordt opgemaakt wanneer een eigenaar of meerdere eigenaren van de vergadering toestemming krijgen veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken (artikel 9 lid 2 Akte van splitsing) of toestemming wordt verleend voor een op-, aan- of onderbouw (artikel 13 lid 1 Akte van splitsing). Zie ook onder Verbouwing appartement.
In artikel 28 van het Huishoudelijk reglement worden een aantal (aanvullende) bepalingen vermeld met betrekking tot het opmaken en de inhoud van de gebruikersovereenkomst.
Het opmaken van een gebruikersovereenkomst dient in alle gevallen te gebeuren. Voorbeelden zijn het plaatsen van een airco op het dak, het aanbrengen van een doorvoer in de gevel, het aanbrengen van een laadpaal op de eigen parkeerplaats, plaatsen van een deurautomaat, e.d. Het bestuur stelt een concept van de gebruikersovereenkomst op en legt dit voor aan de vergadering. Vergadering beslist. Bestuur tekent, na besluit van de vergadering, de gebruikersovereenkomst namens de VvE.
In de gebruikersovereenkomst kunnen verschillende onderwerpen worden geregeld. Bijvoorbeeld wie zorgt voor de aanleg, het onderhoud, de vervanging en vernieuwing voor de wijziging en aan welke kwaliteitseisen dient deze te voldoen. Daarnaast kunnen zaken als toezicht, aansprakelijkheid voor schade en verzekering onderwerpen zijn die in de gebruiksovereenkomst worden geregeld. Ook wordt een kettingbeding opgenomen, waarin wordt bepaald dat de afspraken moeten worden bedongen bij vervreemding van het appartementsrecht. Immers, een opvolgend eigenaar is anders niet gehouden aan de gemaakte afspraken tussen de VvE en de vorige eigenaar. Het is gebruikelijk dat eventuele kosten, bijvoorbeeld voor een juridisch advies, voor het opstellen van een gebruiksovereenkomst worden doorbelast aan de betreffende eigenaar. Het is immers de betreffende eigenaar die de aanbouw wenst. Ook dit is een voorwaarde die de VvE kan stellen.
Mocht het zover komen dat de wijziging leidt tot een noodzakelijke aanpassing van de Akte van splitsing, zijn ook deze kosten volledig voor rekening van de aanvrager(s).
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Gebruikersverklaring
Zie onder Verhuur appartementsrecht.
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast
Artikel 20 van het Huishoudelijk reglement gaat over overlast. Uitgangspunt hierbij is dat iedere eigenaar (lees ‘iedere bewoner’) zorg draagt voor rust in het gebouw en de omgeving. In lid 2 van artikel 20 wordt aangegeven dat het niet toegestaan is allerlei vormen van geluid te maken tussen 22.00 en 07.00.
Het een sluit het andere niet uit. Lid 2 wil niet zeggen dat je nergens rekening mee hoeft te houden. Om 07.00 beginnen met een drilboor doet geen recht aan lid 1. Loop ‘s ochtends vroeg niet ratelend met je rolkoffer over de galerij. Til hem, voor zover mogelijk op. Maak bij verbouwingen afspraken met de aannemer wanneer en hoe deze materiaal naar je appartement brengt. Maak daarbij zoveel mogelijk gebruik van de garage. Kortom hou rekening met het tijdstip en de wijze waarop.
Laatst bijgewerkt 4 maart 2020
Gemeenschappelijke zaken
Gemeenschappelijke zaken
De kop ‘Gemeenschappelijke zaken’ dekt formeel niet helemaal de lading. In de Akte van splitsing in artikel 9 lid 1 onder a en b wordt opgesomd, wat behoort tot de ‘Gemeenschappelijke gedeelten en zaken’. We gaan die hier niet herhalen.
Simpel gesteld zijn de gemeenschappelijke gedeelten en zaken alles wat niet behoort tot een privé-gedeelte.
In artikel 9 lid 2 wordt bepaald dat het zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan is veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, ook als deze zich in de privé-gedeelten bevinden. Zie ook onder Verbouwing appartement.
In artikel 10 wordt bepaald dat indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
De Akte van splitsing bevat verder nog een aantal bepalingen wat nu wel mag en niet mag bij het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte of gemeenschappelijk zaak. Zie artikelen 13 tot en met 16 van de Akte van splitsing. Ook in het Huishoudelijk reglement staan artikelen opgenomen, hoe om te gaan met de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Gevaarlijke stoffen
Gevaarlijke stoffen
Voor de veiligheid van alle bewoners op het complex en bezoekers en/of hulpverleners is het niet toegestaan brandgevaarlijke of ontplofbare stoffen op energerlei wijze op te slaan in een prive-gedeelte. Dit staat te lezen in artikel 17 lid 4 in de Akte van splitsing.
Niet alleen de woning of het appartement met terras/balkon wordt aangemerkt als prive-gedeelte. Ook de parkeerplaats en de berging vallen onder het begrip prive-gedeelte. Het is dus niet toegestaan dit soort stoffen in de berging te bewaren. Hulpverleners moeten erop kunnen vertrouwen niet ineens hiermee geconfronteerd te worden bij calamiteiten.
Gasflessen, geheel of gedeeltelijk gevuld, uit de caravan of camper worden aangemerkt als voor ‘huishoudelijk gebruik’. Maar ook die zien we liever niet in de berging. Laat ze in de caravan of camper in de opslag.
Laatst bijgewerkt 28 februari 2020
Gladheid
Gladheid
Onder natte en winterse omstandigheden, waaronder opvriezen, kan het Houten dek glad zijn. Dit ondanks dat we het dek tweemaal per jaar met hoge druk reinigen en de aanwezige alg te lijf gaan. Loop alleen over de anti-slipstroken, welke het looppad vormen. Op verschillende plaatsen wordt u nog een keer geattendeerd op mogelijke gladheid. In de avond-en nachtelijke uren wordt het looppad aan beiden kanten gemarkeerd door verlichting.
Wijs ook uw bezoekers, familie, kennissen en leveranciers op de looproute.
De VvE aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid als u zich beweegt buiten de looppaden en u komt dan ten val. Als u op het looppad komt te vallen is het van de omstandigheden afhankelijk in hoeverre de VvE wel aansprakelijk is.
Gladheid kan ook voorkomen op terrassen, balkons en galerijen, zij het gelukkig sporadisch. Maar blijf ook hier allert.
Ander punt op ons terrein waar het glad kan zijn is op de af-en oprit naar de garage. Geldt niet alleen voor voetgangers en fietsers, maar zeker ook voor auto’s. Gladheid hier is in de regel gevolg van sneeuwval of ijzel. In de containerruimte, direct naast de ingang van de garage en te openen met uw eigen huissleutel, staat eventueel strooizout en ander materiaal, zoals een sneeuwschuiver.
Laatst bijgewerkt 8 maart 2020
Glasverzekering
Zie onder Verzekeringen.
H
Handzender toegang garage
Handzender toegang garage
De handzender heeft u nodig om de parkeergarage in te kunnen rijden en om deze weer te verlaten. Per parkeerplaats heeft u de beschikking over een handzender. U bent uiteraard verantwoordelijk voor het juiste gebruik.
Mocht de handzender defect zijn en/of slecht functioneren kunt u een nieuwe handzender aanvragen. Als u nog niet bent ingelogd op de site-pagina op Aanvragen klikken, waarna u wordt gevraagd in te loggen; als u al ingelogd bent dan kunt u een handzender aanvragen via Eigenaren->Aanvragen.
Laatst bijgewerkt 1 maart 2020
Hartstilstand – AED
Hartstilstand – AED
Soms gebeurt het: een familielid of bezoeker krijgt een hartaanval of hartstilstand. Snelle actie is dan geboden.
Bel direct 112. Hulpdiensten als brandweer en ambulance worden geïnformeerd en komen snel ter plaatse. Gelijktijdig worden er door de 112-meldkamer burgerhulpverleners gewaarschuwd. Daarvan zijn er 300 in Krimpen. Enkelen komen direct naar het opgegeven adres, een ander haalt de dichtstbijzijnde AED (Automatische Externe Defibrillator) op en komt vervolgens ook naar u toe.
DE AED HANGT BIJ DE INGANG VAN FORT RIJNAUWEN.
- Inmiddels hebben een aantal bewoners van Sequoia de cursus reanimatie gevolgd en zich aangemeld als burgerhulpverlener bij Hartveilig wonen.
- Houdt u ook de inrit voor het Fortenpad vrij (het witte Niet Parkeren-kruis)! Hulpdiensten worden dan niet belemmerd om bij het gebouw te komen. In de auto’s zijn sleutels aanwezig waarmee de paaltjes omlaag worden gehaald.
- Probeer ook uw buren te waarschuwen. Makkelijk is het als ze een sleutel hebben van uw appartement, zodat ze zelf naar binnen kunnen komen. Zij bieden u desgewenst ondersteuning en regelen dingen voor u.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
Houten dek
Zie onder Gladheid.
Huishoudelijk reglement
Huishoudelijk reglement
In de Akte van splitsing in artikel 44 wordt bepaald dat de vergadering een huishoudelijk reglement kan vaststellen. Het ‘kan’, het is dus geen verplichting. In lid 1 wordt aangegeven welke onderwerpen ter regeling in een Huishoudelijk reglement kunnen worden vastgelegd.
Een Huishoudelijk reglement mag slechts regels van orde met betrekking tot het feitelijk gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de privé-gedeelten bevatten. Afspraken mogen ook niet in strijd zijn met de bepalingen uit het Burgerlijk wetboek Boek 5 titel 9, dan wel de Akte van splitsing.
Voorts mogen in het Huishoudelijk reglement geen afspraken worden opgenomen, welke al in de Akte van splitsing staan, dan wel aanvullend zijn op die Akte. Aanvullende afspraken op de Akte van splitsing dienen in de Akte zelf te worden opgenomen.
Ons eerste Huishoudelijk reglement dateert van 24 april 2008. De vergadering heeft in haar bijeenkomst van 5 november 2019 een geheel nieuw Huishoudelijk reglement vastgesteld. Zie onder Eigenaar->Documenten.
Laatst bijgewerkt 19 april 2020
I
Inboedelverzekering
Zie onder Verzekeringen.
Incasso maandelijkse bijdrage
Incasso maandelijkse bijdrage
Het is niet verplicht ……………. maar wel wenselijk dat de maandelijkse voorschotbijdrage geïnd kan worden door ons administratiekantoor door middel van automatische incasso.
Iedere automatische afschrijving van de bijdrage kan door de eigenaar, met een simpel verzoek het bedrag terug te storten (storneren), ongedaan worden gemaakt.
Ruim 90% van de eigenaren hebben een machtiging tot automatische incasso aan de VvE afgegeven. Behoort u tot de minderheid van 10% en wilt u alsnog een machtiging geven, neem dan contact met de penningmeester via het Contactformulier.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
J
Jaarvergadering
Zie onder Algemene ledenvergadering.
K
Kamer van Koophandel
Zie onder Vereniging van eigenaren.
Kascommissie
Kascommissie
Als Vereniging van Eigenaars (VvE) zijn wij, het woord zegt het al, een vereniging als bedoeld in het Burgerlijk wetboek Boek 2 titel 2 Verenigingen. Hierin staat in artikel 48 lid 2: ‘indien er geen raad van commissarissen is benoemd en een verklaring van een accountant ontbreekt, benoemt de vergadering een kascommissie van tenminste twee leden, die geen deel van het bestuur mogen uitmaken’.
In het Huishoudelijk reglement wordt in artikel 3 de Kascommissie genoemd, maar er wordt verder in het reglement niet vermeld wat de taak van de commissie is.
De commissie heeft volgens de literatuur een bredere taak dan alleen maar het controleren van de bankafschriften en de bonnetjes. De commissie onderzoekt de balans en de staat van baten en lasten. Het onderzoek betreft het gehele financiële beheer van de VvE c.q. het bestuur, voor zover dat althans financiële consequenties heeft. Dat heeft tot gevolg dat de commissie niet alleen adviseert, ‘of de kas wel klopt’, maar ook (financiële) maatregelen kan adviseren met betrekking tot bijvoorbeeld een onvoldoende gevuld onderhoudsfonds, de financiële gevolgen van projecten, controle op de bevoegdheid van de bankrekeningen, etc. Ook kan de commissie een rol spelen bij het opstellen van de concept-begroting en de concept-jaarrekening.
De kascommissie heeft binnen de VvE Sequoia (tot nu toe) een beperktere rol, welke zich feitelijk alleen richt op de juistheid van de boeken.
De kascommissie brengt jaarlijks verslag uit aan de vergadering over het voorgaande boekjaar.
Laatst bijgewerkt 19 april 2020
Kettingbeding
Kettingbeding
Het kettingbeding is een verplichting voor de koper om een bepaalde afspraak ook op te leggen aan de volgende koper. Als je een kettingbeding niet doorgeeft aan jouw opvolger dan kan je worden verplicht om een boete te betalen aan degene die jou het beding heeft opgelegd.
In de Akte van levering NBU tussen de gemeente Krimpen aan den IJssel en de bouwer NBU zijn destijds ook een aantal bedingen opgenomen. Bij de verkoop van het appartementsrecht door de NBU aan de eigenaren zijn deze bedingen ‘doorgegeven’. In iedere Akte van levering van het appartementsrecht zijn ze dus terug te lezen.
In de Akte van levering van de schrijver van dit aritkel zijn de bedingen, alsmede de boetebedragen, opgenomen in artikel 3 onder ‘Omschrijiving erfdienstbaarheden/kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen’.
Zonder volledig te willen zijn de belangrijkste op een rijtje:
- De parkeerplaatsen in de parkeergarage mogen uitsluitend worden gebruikt voor het parkeren van motorrijwielen, motorvoertuigen of invalidevoertuigen.
Deze bepaling is overigens ook opgenomen in onze Akte van splitsing in artikel 17.
- De parkeerplaatsen in de parkeergarage mogen niet aan anderen dan de eigenaren en/of bewoners van de respectievelijke appartementen/eengezinswoningen worden verkocht, verhuurd of anderszins in gebruik worden gegeven.
- Het voet-/fietspad dient voor alle verkeersdeelnemers openbaar toegangkelijk te blijven met uitzondering van voertuigen boven verkeersklasse 450. Het beheer en onderhoud is voor rekening van verkoper.
Wat hier nu staat is dat het Fortenpad openbaar toegangkelijk is, maar niet voor voertuigen met een hogere belasting dan de klasse 450. Aan begin staat ook een verkeersbord met een asbelasting van 10-ton. Voorts staat in dit beding dat de verkoper, dus de gemeente Krimpen aan den IJssel, verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het Fortenpad.
Voorts wordt een boetebedrag bepaald. Bij niet nakoming of overtreding van een beding in artikel 3 is een boete verschuldigd van € 45.378,02 (in ons vorige muntstelsel was dat fl.100.000).
Voor de volledige inhoud wordt verwezen naar de Akte van levering tussen de gemeente en de NBU en de Akte van levering aan de individuele eigenaar.
Laatst bijgewerkt 28 februari 2020
Koolmonoxidemelders
Zie onder Rookgasafvoerkanalen.
Koopakte
Zie onder Akte van levering appartementsrecht.
Kort parkeren
Zie onder Parkeren.
L
Laadpalen
Zie onder Elektrische auto.
M
Maandelijkse bijdrage
Zie onder Exploitatierekening.
Machtiging
Zie onder Algemene ledenvergadering.
Melden van schade
Melden van schade
Afhankelijk van de situatie dient u te handelen. Dat handelen is in eerste instantie gericht op uw eigen veiligheid en op het voorkomen van verdere schade. Voorbeelden van dat handelen zijn het bellen van de brandweer of het afsluiten van het water in de meterkast.
Een specifieke situatie, willen we hier wel nog benoemen. We hebben al meerdere keren waterlekkages gehad, waarbij de buren wateroverlast hadden. Als de betreffende buurman, waar het lek vermoed wordt, niet thuis is, dient u onverwijld een lid van het bestuur of technische commissie te benaderen. Niet dat het bestuurs-of tc-lid een sleutel heeft van het betreffende appartement, maar zij kunnen wel in de garage de hoofdkraan van het appartement afsluiten.
Het melden van een schade dient vervolgens te gebeuren via de website. Daartoe moet u inloggen met uw gebruikersnaam en wachtwoord. Op het formulier treft u ook een 06-nummer aan, wat, indien echt nodig, gebeld kan worden.
Verdere procedure:
De verdere procedure is helemaal afhankelijk van de situatie. Is er sprake van een hanteerbare situatie verloopt de procedure anders, dan als er sprake is van een noodsituatie. Wat we hier kunnen aangeven is de normale gang van zaken. Uitzonderingen dus daargelaten.
- Na melding van de schade via de website neemt een bestuurslid contact met u op;
- Het is niet toegestaan zelf contact op te nemen met de verzekeraar; alleen mag u een melding doen bij door uzelf afgesloten verzekeringen, zoals de uitbreiding op de opstal en/of de inboedelverzekering; verstandig is echter hiermee te wachten tot de situatie samen met u is beoordeeld;
- Wordt de (volg)schade veroorzaakt door een gemeenschappelijk deel dan heeft de VvE de regie; de VvE als zodanig is in beginsel aansprakelijk voor de schade en het herstel daarvan;
- Schade wordt door het bestuur gemeld bij de verzekeraar; met de verzekeraar en de betreffende eigenaar(s) worden de vervolgstappen overlegd;
- VvE is opdrachtgever als het gaat om herstel van de schade. Alvorens opdracht te geven is het gebruikelijk om vooraf enkele offertes op te vragen en met verzekeraar te overleggen of deze akkoord is met de kosten; ook facturen worden op naam van de VvE gesteld; facturen worden vervolgens ingediend bij de verzekeraar;
- Alles wat de verzekeraar niet uitkeert op een polis, komt ten laste van de VvE; uiteraard voor zover deze hiervoor aansprakelijk is;
- Bij grote schades kan de verzekeraar ervoor kiezen een expert in te zetten, die de gehele schadeafhandeling uitvoert; dan heeft de VvE geen inbreng meer en verlopen ook alle contacten via die expert; herstelopdrachten en facturen worden dan ook rechtsstreeks, zonder tussenkomst van de VvE uitgevoerd. Dat noemen ze ‘afhandeling onder cessie’.
Laatst bijgewerkt 8 februari 2020
MJOP
MJOP
MJOP staat voor ‘MeerJarenOnderhoudsPlan’. Het jaarlijks reserveren van gelden voor meerjarenonderhoud is voor alle VvE’s sedert 1 januari 2018 verplicht. Reservering dient te gebeuren op basis van het MJOP. Bij het ontbreken hiervan dient 0,5% van de herbouwwaarde jaarlijks te worden gereserveerd. De verplichting vind je terug in het Burgerlijk wetboek Boek 5 titel 9 artikel 126.
Wij hebben een MJOP en werkten daar al mee lang voor de verplichte datum. Jaarlijks wordt rond de 35-40% van de begroting opzij gezet voor het meerjarenonderhoud. Zie ook onder Reservefonds.
Ons huidige MJOP dateert van 28 februari 2018 en is destijds opgesteld door een bouwkundig adviseur van VvE Belang. Het MJOP is vervolgens vastgesteld in de algemene ledenvergadering van 17 april 2019. Hierbij is afgesproken dat de scoop van het MJOP 15 jaar bedraagt, dat iedere 5 jaar een inhoudelijke evaluatie plaatsvindt en er beoordeeld wordt in hoeverre het MJOP bijstelling behoeft.
Jaarlijks op de algemene ledenvergadering wordt aan de vergadering het onderhoudsplan voorgelegd voor het volgende jaar.
Laatst bijgewerkt 14 april 2020
N
Natrekking
Natrekking
Natrekking is, wat ze noemen, een rechtsfiguur waarbij een kleinere, op zich zelfstandige zaak, deel gaat uitmaken van een grotere zaak. Dat betekent dat het eigendom van de kleinere zaak teniet wordt gedaan.
Voorbeeld is een op-of aanbouw, wat vervolgens eigendom wordt van de VvE. Ander voorbeeld is het door een eigenaar aanbrengen van een deurautomaat. Door natrekking wordt die deurautomaat onderdeel van de deur en daarmee eigendom van de VvE. Natrekking vindt niet plaats als er afspraken over worden gemaakt, welke vastgelegd worden in een Gebruikersovereenkomst tussen de eigenaar en de VvE.
Laatst bijgewerkt 9 februari 2020
O
Opstalverzekering eigenaren
Zie onder Verzekeringen.
Opstalverzekering gebouwen
Zie onder Verzekeringen.
Opslag gevaarlijke stoffen
Zie onder Gevaarlijke stoffen.
P
Paaltjes Fortenpad
Paaltjes Fortenpad
Paaltjes sluiten het Fortenpad af. Het Fortenpad is een voet-/fietspad. Om te voorkomen dat auto’s op het Fortenpad komen, zijn dus paaltjes aan het begin geplaatst. Met een ontheffing van het bestuur (artikel 26 van het Huishoudelijk reglement) is het toegestaan met een auto op het Fortenpad te komen. Ontheffing kan verleend worden bijvoorbeeld bij een verhuizing of bij de levering van zware goederen.
Hulpdiensten hebben te alle tijden toegang tot het Fortenpad. Zij beschikken over een sleutel om de paaltjes te verwijderen.
Ontheffing kan worden aangevraagd via de Website -> Aanvragen. Als u nog niet bent ingelogd, wordt aangegeven dat eerst te doen. U ontvangt omtrent uw aanvraag via de email bericht. De paaltjes kunnen na levering eenvoudig worden teruggeplaatst in de daarvoor bestemde gaten. Ze klikken dan vanzelf vast. Breng dan de pylonen zelf weer naar de containerruimte naast de ingang van de parkeergarage. Deze kan geopend worden met de huissleutel.
Nog even dit. Probeer met uw leverancier afspraken te maken over de levering. Veelal kunnen goederen ook geleverd worden via de parkeergarage. Dat heeft ook verreweg de voorkeur. Kerende vrachtauto’s beschadigen door hun gewicht het houten dek, zorgen ervoor dat de antislipstroken losraken en vernielen de verlichting.
Aanvragen zullen daarom ook kritisch worden beoordeeld.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Privacy
Privacy
Het begrip privacy kent twee varianten. De persoonlijke privacy in of buiten het eigen appartement, waarbij u zelf bepaalt hoe u daarmee om wilt gaan. Daarnaast privacy, zoals bedoeld in de Wet op de privacy. Aan deze laatste dient de VvE zich te houden. Hoe we hier als VvE mee omgaan is te lezen in de Privacyverklaring op de Website.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Parkeren
Parkeren
Het appartementencomplex Sequoia beschikt over een ruime parkeergarage. Niet alleen voor eigenaren, maar zeker ook voor bezoekers.
Iedere eigenaar heeft een of meerdere parkeerplaatsen in de garage en per parkeerplaats een handzender. De handzender is benodigd om de deur van de garage te kunnen openen. Zowel bij het aanrijden als weer naar buiten gaan.
Voor eigenaren is het niet toegestaan te parkeren op de blauwe vlakken. Deze zijn bedoeld voor bezoekers.
Hoe bezoekers de parkeergarage binnen kunnen komen en weer verlaten staat onder Parkeren bezoekers. De tekst hiervan kunt u downloaden en/of printen om het vervolgens uw bezoek toe te sturen. Zeker voor bezoekers die voor de eerste keer komen is het handig hierover te beschikken.
Om de omgeving zo min mogelijk te belasten met parkeerders, verzoek om uw bezoek zoveel mogelijk in de parkeergarage te laten parkeren. Daar is voldoende ruimte. We hebben nog niet meegemaakt dat alle 28 plaatsen bezet waren.
Wel kan het zijn dat het parkeersysteem denkt dat alle plaatsen bezet zijn en de bezoekers boven aan de hellingbaan de mededeling krijgt dat de garage vol is. Dat komt omdat bezoekers niet afgemeld worden bij het verlaten, omdat de betreffende eigenaar het bezoek uitlaat m.b.v. de eigen handzender.
Naast de parkeergarage is boven aan de hellingbaan nog parkeergelegenheid voor maximaal 5 voertuigen. Dit is bedoeld om kort te parkeren (maximaal 30 minuten) om bijvoorbeeld goederen af te leveren of anderszins.
In de zomerperiode staan hier ook regelmatig een of twee caravans. Deze mogen hier maximaal twee dagen staan, na toestemming van het bestuur. Zie ook Caravan op kort parkeren.
Laatst bijgewerkt 29 februari 2020
Parkeren bezoekers
Parkeren bezoekers
Als bezoeker van ons complex kunt u gebruik maken van een parkeerplaats in onze parkeergarage. Wij verzoeken u ook om dit te doen om de buurt zo min mogelijk te belasten.
In de parkeergarage is het Wegenverkeersreglement van toepassing. De maximumsnelheid is 10 km p/u en rechts heeft voorrang. Ook kunt u fietsers tegenkomen in de garage.
Hoe komt u binnen:
- Als u over de brug komt en er brandt geen rood licht dan kunt u doorrijden tot het begin van de afrit; komt u echter aanrijden en het licht staat al op rood, betekent dat er een auto uit de garage komt en u dus moet wachten op de brug om deze auto te kunnen laten passeren;
- Aan de linker kant ziet u een toetsenbord; als u er vanuit uw raam bij kan is dat prima, anders dient u uit te stappen;
- Bellen naar uw bezoekadres:
– voor Fort Honswijk indrukken 1 + nummer appartement/woning,
– voor Fort Rijnauwen indrukken 2 + nummer appartement/woning en
– voor Fort Asperen indrukken 3 + nummer appartement/woning; - Na het intoetsen van het nummer vervolgens de ‘beltoets’ rechtsonder op het paneel indrukken;
- U krijgt dan verbinding met degene waar u op bezoek gaat;
- Vanuit het appartement/woning wordt dan groen licht gegeven en kunt u doorrijden tot de garagedeur, waarna deze zich opent;
- De parkeerplaatsen voor bezoekers zijn gesitueerd aan de rechterkant van de garage, gemarkeerd door blauwe belijning.
Hoe komt u er weer uit:
- Bij het uitrijden van de garage geldt in principe dezelfde procedure;
- Het toetsenbord bevindt zich nu rechts aan de muur, voor de roldeur;
- Wederom verbinding maken met uw bezoekadres en vanuit hier wordt het licht op groen gezet, waarna u de garage kunt verlaten;
- Ook hier geldt dat als u komt aanrijden en het licht staat al op rood een auto van de andere kant de garage binnen komt en dient u te wachten aan de rechterkant bij het toetsenbord.
Als u met meerdere auto’s bent dient iedere auto de procedure te volgen. Je kunt niet met meer auto’s tegelijkertijd naar binnen, dan wel naar buiten.
Laatst bijgewerkt 29 februari 2020
Als u de tekst wilt downloaden en/of printen om naar uw bezoek te sturen
Q
Quorum
Quorum
Onder ‘quorum’ wordt verstaan ‘een minimale hoeveelheid’. Hoe werkt dat binnen de VvE.
Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen is gelijk aan de noemer van de breukdelen waarin de eigenaren in de gemeenschap gerechtigd zijn, te weten 9090. Dit is te lezen in de Akte van splitsing in artikel 34 lid 2.
Tevens wordt in dit lid bepaald dat iedere eigenaar brengt voor elk op zijn naam staand appartementsrecht stem uit overeenkomstig de teller van het breukdeel van het desbetreffende appartementsrecht.
In artikel 37 wordt vervolgens bepaald dat alle besluiten in beginsel worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen (de helft+1). Zelfde lid geeft ook aan dat er afwijkende bepalingen kunnen zijn en dat er een bepaalde (lees: minimale) hoeveelheid breukdelen (quorum) aanwezig moet zijn.
Een quorum is dus het minimaal aantal aanwezigen breukdelen dat vereist is om een geldig besluit te kunnen nemen.
In de Akte van splitsing wordt, naast de hoofdregel in artikel 37 lid 1, in verschillende artikelen een quorum vermeld. Voorbeelden hiervan zijn o.a. artikel 2 lid 8, artikel 27 lid 4, artikel 37 lid 5, artikel 38 lid 5 en artikel 44 lid 2.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
R
Reservefonds
Reservefonds
Per 1 januari 2018 is het vanuit het Burgerlijk wetboek verplicht voor VvE’s om een reservefonds te hebben. Het reservefonds dient ertoe om toekomstig noodzakelijk onderhoud en vernieuwingen te kunnen bekostigen. De omvang van het reservefonds wordt bepaald door een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Als dat plan ontbreekt dan dien je als VvE per jaar 0,5% te reserveren van de herbouwwaarde.
Tot zover de theorie. Hoe zit het bij ons.
De regeling uit het Burgerlijk wetboek is dus ook voor ons van toepassing. Wij hadden op die datum van 1 januari 2018 al een reservefonds, gebaseerd op een MJOP. Ons MJOP is in de loop van 2018 opnieuw vastgesteld met een scoop van 15 jaar en met een evaluatie iedere 5 jaar. Jaarlijks reserveren wij ook een bedrag op de begroting voor het meerjarige onderhoud. Wij voldeden en voldoen daarmee aan de wettelijke verplichting.
Reservefonds annex onderhoudsfonds
De termen ‘reservefonds’ en ‘onderhoudsfonds’ worden door elkaar gebruikt. Ook bij ons. In onze Akte van splitsing wordt in artikel 4 lid 1 gesteld dat je ieder jaar in de begroting onderhoudskosten moet opnemen, welke betrekking hebben op meerdere jaren. In feite is dat voor ons het ‘onderhoudsfonds’.
Voorts kent onze Akte van splitsing in artikel 32 de mogelijkheid tot het instellen van een ‘reservefonds’. In dit fonds spaar je periodiek een bedrag ten behoeve van een bepaalde besteding (bestemmingsreserve). Voorbeeld hiervan is sparen voor de aanschaf van zonnepanelen. Zaken die dus niet tot het onderhoud behoren, dan wel noodzakelijk vernieuwd dienen te worden. Heb je ze eenmaal aangeschaft dan komen ze wel weer te vallen onder het onderhoud, voor zover noodzakelijk.
Een reservefonds als bedoeld in artikel 32 hebben wij niet. De vergadering heeft een dergelijk fonds ook nooit ingesteld. Er wordt ook niet gespaard voor bepaalde doeleinden. Het voorbeeld in artikel 32 van een bestemmingsreserve voor de bekostiging van periodiek onderhoud, zoals schilderwerk is ongelukkig gekozen. Periodiek noodzakelijk onderhoud en dus ook schilderwerk valt onder artikel 4 lid 1.
Kortom
Binnen Sequoia worden de termen ‘reservefonds’ en ‘onderhoudsfonds’ door elkaar gebruikt. In beiden gevallen wordt gedoeld op het meerjarenonderhoud als bedoeld in artikel 4 lid 1.
Nog even dit
De tekst onder item Exploitatierekening bevat een alinea, die gaat over artikel 2 lid 3 en de daarin opgenomen uitzonderingsbepalingen als het gaat om de vraag wie de kosten draagt. Zoals daarin aangegeven werken die bepalingen ook door naar het meerjarenonderhoud en dus naar het onderhoudsfonds.
De donatie aan het onderhoudsfonds wordt berekend op basis van de breukdelen. Dit omdat je niet vooraf kunt bepalen welke kosten nu precies ten laste komen van het onderhoudsfonds. Na afloop van het boekjaar dient beoordeeld te worden, welke kosten uit het onderhoudsfonds betaald zijn en of die vallen onder de werking van artikel 2 lid 3. Als dat zo is dient een herberekening plaats te vinden. Iets wat ieder jaar weer door de penningmeester beoordeeld en uitgevoerd moet worden.
Aandeel reservefonds
Iedere eigenaar heeft een aandeel in het reservefonds. Het aandeel wordt bepaald door het aantal breukdelen van het totaal aantal breukdelen (9090). Als het reservefonds € 200.000 bedraagt en de eigenaar heeft 107 breukdelen, dan is het aandeel € 200.000 * 107/9090 = € 2.354,24.
Het aandeel reservefonds speelt in verschillende situaties een rol:
- Uiteraard belangrijkste is dat het aandeel een spaarpot vormt, waaruit meerjarenonderhoud wordt betaald;
- De spaarpot telt wel mee in box 3 bij de aangifte inkomstenbelasting;
- Het aandeel in het reservefonds moet bij verkoop van het appartementsrecht opgegeven worden aan de notaris; de koper mag het aandeel aftrekken van de koopsom en behoeft over dat deel geen overdrachtsbelasting te betalen;
- De gemeentes houden in de regel geen rekening met het aandeel reservefonds bij het bepalen van de WOZ-waarde; aandeel mag van de WOZ-waarde afgetrokken alvorens het verschuldigde percentage hierover wordt berekend; bezwaar tegen de hoogte van de aanslag maakt zeker een kans. Een verlaagde WOZ-waarde is ook weer van invloed op het huurwaardeforfait in kader aangifte inkomstenbelasting.
Laatst bijgewerkt 13 april 2020
Rookgasafvoerkanalen
Rookgasafvoerkanalen
Iedere woning en appartement heeft zijn eigen rookgasafvoerkanaal. Op dit kanaal is de CV-ketel aangesloten. Het rookgasafvoerkanaal behoort in beginsel niet tot de gemeenschappelijke zaken. Het kanaal staat immers alleen ten dienste van één eigenaar. Onderhoud komt dan ook voor rekening van de betreffende eigenaar.
Belangrijk is dat bij het vervangen van de CV-ketel het kanaal wordt gecontroleerd. De installateur die de controle uitvoert kan aangeven of het kanaal nog een keer 15 jaar mee kan of vervangen moet worden. Een goed werkend kanaal is voor uw eigen veiligheid en houdt koolmonoxide buiten de deur.
Niet gemeenschappelijk of toch wel …..?
Zoals gezegd behoort het rookgasafvoerkanaal in beginsel niet tot de gemeenschappelijke zaken. Echter de verschillende rookgasafvoerkanalen van de appartementen komen samen in één afvoerschacht. De afvoerschacht komt vervolgens uit op het dak. Die schacht behoort weer wel tot de gemeenschappelijke zaken. Het vervangen van het afvoerkanaal kan dus zeker wel consequenties hebben voor de andere afvoerkanalen in de afvoerschacht.
Kortom: neem altijd vooraf en tijdig contact op met het bestuur als u voornemens bent wijzigingen aan te brengen aan het rookgasafvoerkanaal, dan wel voornemens bent dit kanaal te vervangen.
Koolmonoxidemelders
Het rookgasafvoerkanaal dient om verbrandingsgassen van de CV-ketel op een veilige wijze af te voeren. Het gevaarlijkste is koolmonoxide. Je ziet het niet en je ruikt het niet. Het wordt wel gezien als de sluipmoordenaar onder de gassen. Een koolmonoxidemelder is weliswaar niet verplicht, maar ten zeerste aan te bevelen. Zeker nu de meeste ketels binnen Sequoia, voor zover ze nog niet vervangen zijn, een leeftijd bereiken van 15 jaar en ouder. Plaatsing van de melder aan het plafond, waar de CV-ketel zich bevindt en dan zo dicht mogelijk bij de ketel.
Laatst bijgewerkt 22 maart 2020
Rookmelders
Rookmelders
Artikel 18 lid 7 uit de Akte van splitsing bepaald dat iedere eigenaar of gebruiker verplicht is tot instandhouding van de in het prive gedeelte aanwezige rookmelders. Artikel brengt ook met zich mee dat ze naast instandhouding ook gecontroleerd moeten worden op hun werking. Doe dit jaarlijks. U dient over minimaal 1 goed werkende rookmelder te beschikken.
De rookmelders zijn aangesloten op 220-volt en hebben een backup-batterij aan boord. Voor uw eigen veiligheid en die van anderen is het niet toegestaan de melder van het net af te halen. Daarnaast is het voor een goede werking noodzakelijk de batterij iedere 10 jaar te vervangen of zoveel eerder dat noodzakelijke vervanging door een signaal wordt aangegeven. Het is niet nodig de rookmelder te vervangen, tenzij die niet meer goed functioneert.
Rookmelder in de keuken kan tot ‘ongewenste’ meldingen leiden. Goede centrale plek voor een rookmelder is de hal.
Laatst bijgewerkt 25 februari 2020
S
Sloten en sleutels
Sloten en sleutels
Sloten en sleutels behoren tot de gemeenschappelijke zaken, voor zover ze niet gebruikt worden binnen de privé-gedeelten. Het gaat om algemene sloten en sleutels van de toegangsdeuren tot de garage, woningen en appartementengebouwen. Maar ook de sloten en sleutels, als het gaat om de toegangsdeur tot de privé-ruimten, behoren daartoe. Dit laatste geldt dan met name voor de voordeur, de terras/balkondeur, welke zich bevinden in de gevel. Ook de slot en sleutel van de brievenbus en de berging vallen hieronder. De afspraken zijn duidelijk.
Kapotte sloten zijn voor rekening van de VvE. Dat geldt weer niet op het moment dat de eigenaar zichzelf heeft buitengesloten en het slot geforceerd dient te worden.Voor sleutels geldt in beginsel hetzelfde. Niet goed werkende sleutels of sleutels die afgebroken zijn worden door de VvE vervangen. Bij verlies of diefstal komen de sleutels en eventueel te vervangen cilinders voor rekening van de eigenaar. Ook als de eigenaar extra sleutels wil, komen die voor eigen rekening.
Het sleutelsysteem binnen Sequoia is gecertificeerd. Sleutels kunnen dus niet besteld worden bij de eerste de beste hakkenbar. Sleutels kunnen alleen besteld worden via het bestuur.
Aanvragen van nieuwe sleutel(s) moeten gedaan worden via de Website->Aanvragen. Er wordt dan gevraagd om in te loggen, waarna onder Eigenaar->Aanvragen het formulier kan worden ingevuld.
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
Stopcontact in berging
Stopcontact in berging
Laatst bijgewerkt 28 februari 2020
T
Technische commissie
Technische commissie
De technische commissie ondersteunt het bestuur bij haar dagelijkse werkzaamheden. Technische commissie bestaat uit een aantal eigenaren, welke op vrijwillige basis een breed scala aan allerlei ‘klussen’ binnen Sequoia uitvoeren. Van het vervangen van een kapotte lamp tot het begeleiden van werkzaamheden, welke door leveranciers worden uitgevoerd.
De kern van de commissie wordt gevormd door een vijftal leden, met ieder hun eigen aandachtsgebied. Daarnaast zijn er aantal eigenaren die hand en spandiensten verrichten, daar waar het wenselijk en nodig is.
De technische commissie bestaande uit de 5 leden is een formeel orgaan van de VvE. In het Huishoudelijk reglement in artikel 3 wordt een en ander geregeld, als het gaat om het instellen van de commissie en benoeming en ontslag van de commissieleden.
De VvE als zodanig en zeker het bestuur is blij met een goed functionerende technische commissie. Dat draagt bij aan een grotere saamhorigheid binnen het complex en, ook niet geheel onbelangrijk, bespaart het kosten, omdat minder uitbesteed hoeft te worden.
Laatst bijgewerkt 14 april 2020
Terrassen
Zie onder Balkons en terrassen.
U
V
Verbouwing appartement
Verbouwing appartement
Het complex is bijna 15 jaar. Regelmatig wisselen appartementsrechten van eigenaar. Beiden situaties leiden ertoe dat er kleinere of grotere verbouwingen plaatsvinden. Met verbouwingen bedoelen we zaken als een nieuwe keuken, het vernieuwen van de badkamer, plaatsen extra toilet, tot het verplaatsen van muren.
Veelal gaan verbouwingen van deze aard gepaard met het aanpassen van leidingen, ed. Het plaatsen van een extra toilet betekent bijvoorbeeld dat dit moet worden aangesloten op een afvoerbuis. Het verleggen van waterleidingen betekent veelal dat koppelingen, welke in de vloer zitten, aangepast dienen te worden.
De vraag is: mag dit zomaar.
Het antwoord is kort: het mag wel, maar niet zomaar.
Bent u voornemens te verbouwen, neem de tijd de Casus door te nemen, zodat u later niet voor verrassingen komt te staan. Uitgangspunt is dat VOORAF aan de Algemene ledenvergadering toestemming wordt gevraagd. Hou bij het plannen er rekening mee dat de vergadering in principe maar éénmaal per jaar bijeenkomt. Meestal vindt de algemene ledenvergadering plaats in april. Het bestuur is niet bevoegd toestemming te verlenen.
In de casus wordt beschreven, waar een eigenaar allemaal mee te maken kan hebben, bij een verbouwing en/of aanpassing aan het privé gedeelte.
Casus
Bron: Rijssenbeek Advocaten
Onderdeel van de toestemming vormt de Gebruikersovereenkomst, zoals opgenomen in het Huishoudelijk reglement in artikel 28. In de gebruikersovereenkomst staat vermeld, waarover en onder welke afspraken en voorwaarden de toestemming door de vergadering is verleend.
Laatst bijgewerkt 14 april 2020
Vereniging van eigenaren
Vereniging van Eigenaren
Met het passeren van de Akte van splitsing bij de notaris is tevens de Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De verplichting daartoe staat in het Burgerlijk wetboek Boek 5 titel 9 artikel 112 lid 1 onder e. De Akte van splitsing resp. het daarin bevattende reglement, moet inhouden de oprichting van een VvE, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.
Iedere eigenaar van een appartementsrecht is van rechtswege lid van de VvE. Het lidmaatschap eindigt bij verkoop van het appartementsrecht. Aan de VvE komen een aantal bevoegdheden toe, gericht om het doel van de VvE te kunnen verwezenlijken.
De VvE (dus niet het bestuur) voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken en rechten.
Het gaat in dit kader te ver om alle taken en bevoegdheden van de VvE hier weer te geven.
Laatst bijgewerkt 14 april 2020
Vergadering
Zie onder Algemene ledenvergadering.
Verhuren appartementsrecht
Verhuren appartementsrecht
Artikel 24 lid 1 Akte van splitsing luidt als volgt:
‘Een eigenaar kan zijn prive gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij ervoor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en aangifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.’
Wat staat hier nu:
- Het is dus toegestaan prive gedeelten, inclusief het gebruik van de gemeenschappelijke zaken en rechten, in gebruik te geven aan een derde. Dat geldt dus voor het appartementsrecht, maar ook voor een parkeerplaats en een berging;
- Of er een huurprijs wordt afgesproken is iets tussen de eigenaar en de gebruiker. Afspraken omtrent gebruik kunnen ook ‘om niet’ gemaakt worden;
- Gebruiker mag er echter geen gebruik van maken, zonder dat een Gebruikersverklaring is opgesteld in tweevoud en ondertekend. Voorts dient het bestuur hiervan een exemplaar te krijgen;
- In de gebruikersverklaring staat dat de gebruiker alle regels en afspraken nakomt, als ware gebruiker eigenaar;
- Artikel 5:128 biedt de mogelijkheid aan de vergadering om extra regels te stellen buiten de Akte van splitsing en het huishoudelijk reglement; binnen Sequoia wordt hier in principe geen gebruik van gemaakt.
Artikel 24 lid 1 is niet het enige artikel wat gaat over ‘gebruik’. Ook de andere leden van artikel 24 en de artikelen 25 en 26 gaan hierover.
In dit verband is nog vermeldenswaardig dat de eigenaar, conform artikel 26 lid 1, verplicht is er voor zorg te dragen dat de gebruiker de Gebruikersverklaring ondertekend. En dus niet het bestuur.
Wie is gebruiker:
Het in gebruik geven mag aan iedereen. Er is één uitzondering. En dat betreft een parkeerplaats. De parkeerplaatsen in de parkeergarage mogen niet aan anderen dan de eigenaren en/of bewoners van de respectievelijke appartementen/eengezinswoningen worden verkocht, verhuurd of anderszins in gebruik worden gegeven. Zie onder Kettingbeding.
Laatst bijgewerkt 2 maart 2020
Als u de Gebruikersverklaring wilt printen of downloaden
Verhuren parkeerplaats
Zie onder Verhuren appartementsrecht.
Verzekeringen
Verzekeringen
De VvE heeft een aantal verzekeringen. In artikel 8 in de Akte van splitsing wordt bepaald dat we verplicht zijn om ons in te dekken tegen een aantal gebeurtenissen. Daarnaast kan de VvE ook vrijwillig verzekeringen afsluiten. De totale kosten voor alle verzekeringen, welke ten laste komen van de VvE, bedragen in 2020 rond de € 20.000. Verzekeringen worden afgesloten door het bestuur.
Als VvE hebben we de volgende verzekeringen:
1. Opstalverzekering gebouwen
Opstalverzekering gebouwen is verplicht. Dekt schades bij brand, waterschade, storm, e.d. De verzekering dekt overigens alleen gevolgschade en niet de oorzaak. Bijvoorbeeld er lekt een waterleiding. De reparatie van het lek zelf wordt niet gedekt, maar wel gevolgschade bij de benedenburen. Onderdeel van de verzekering is de 6-jaarlijkse hertaxatie. Deze is ook opgenomen in het MJOP. Dit garandeert tegen onderverzekering. Huidige herbouwwaarde is in 2019 getaxeerd op ruim € 20 miljoen.
2. Opstalverzekering eigenaren
Opstalverzekering eigenaren is een ‘vrijwillige’ verzekering. Deze verzekering dekt schades in de prive-ruimtes. Betreft onroerende zaken (spijker-en nagelvast) zoals keuken, badkamer, ed. Per appartement is voor € 50.000 verzekerd. Eigenaren zijn vrij zelf nog een aanvullende verzekering hiervoor af te sluiten.
Wat niet verzekerd is vanuit de VvE is de inboedel.
3. Aansprakelijkheidsverzekering VvE
Dit is ook een verplichte verzekering en regelt de wettelijke aansprakelijkheid van de VvE en van de eigenaren als zodanig. Het gaat hierbij om ‘zaakschade’: schade door beschadiging, vernietiging of verloren gaan van zaken, met inbegrip van de daaruit voortvloeiende schade. Specifiek uitgesloten van deze verzekering zijn aanspraken in verband met diefstal, verduistering of vermissing van zaken toebehorende aan de eigenaren en/of bezoekers.
4. Rechtsbijstandsverzekering VvE
De VvE neemt besluiten. Deze kunnen leiden tot een juridische procedure. Niet omdat het besluit niet goed zou zijn, maar omdat een eigenaar of andere belanghebbende het niet eens met een besluit en naar de rechter stapt.
5. Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
VvE-bestuurder zijn is vrijwillig, maar zeker niet vrijblijvend. De VvE-bestuurder heeft een verantwoordelijke taak. De VvE neemt veel beslissingen. Bij schade door een verkeerde beslissing van het bestuur of bij fraude door een medebestuurslid, kan het zijn de bestuurder risico loopt met het prive-vermogen. Met deze verzekering wordt voorkomen dat bestuursleden in de problemen komen.
6. Glasverzekering
De glasverzekering verzekert de ruiten in deuren en kozijnen, voor zover zij behoren tot de gemeenschappelijke delen. Verzekert is ruitbreuk. Als een ruit ‘lekt’ valt dat niet onder de verzekering. Naast de ruiten is het glas van de tussenschermen op balkons en terrassen verzekerd.
Zie voor het melden van een schade en de afhandeling daarvan onder Melden van schade.
Wilt u meer informatie omtrent ons verzekeringspakket en de polisvoorwaarden, neem dan contact op met de penningmeester via het Contactformulier.
Laatst bijgewerkt 28 februari 2020
W
Watermeter
Watermeter
Ieder appartement en woning heeft een eigen watermeter. Deze bevindt zich echter niet in het appartement of woning zelf. Alle appartementen en woningen kunnen in de woning de waterleiding wel afsluiten, maar dus niet het verbruik aflezen. De watermeters van de appartementen zijn ondergebracht in een afgesloten ruimte in de gang van de bergingen en van de woningen in een eveneens afgesloten ruimte naast de toegang van de garage.
Aan het eind van het jaar verzoekt OASEN de meterstand door te geven. De deuren worden dan tijdelijk van het slot gedaan, zodat u gelegenheid heeft de meterstand op te nemen en door te geven. De periode dat de ruimtes toegangkelijk zijn wordt vermeld op de mededelingenborden in de garage en op de Website.
Mocht het nodig zijn tussentijds de meterstand op te nemen, stuur dan even een verzoek via het Contactformulier.
Laatst bijgewerkt 9 maart 2020
Website
Website
U heeft de website gevonden. Anders was u niet bij deze tekst uitgekomen. De website www.sequoiakrimpen.nl is voor de gehele wereld te openen. Gedeelte is publiekelijk en een gedeelte is alleen bestemd voor geregistreerde gebruikers. Iedere bewoner van ons complex kan zich registreren. U krijgt dan toegang tot relevante informatie aangaande de VvE. Registratie kan middels Inloggen en dan kiezen voor Registratieformulier.
U ontvangt vervolgens van de beheerder van de site bericht. Daarna kunt u met de gekozen Gebruikersnaam en het Wachtwoord inloggen.
Heeft u suggesties voor de site, mist u zaken, ziet u dingen, waarvan u denkt, dat zou ik anders doen, stuur deze naar de beheerder via Contact->Contactformulier. Neem ook contact op met de beheerder als u een steentje wilt bijdragen aan het actueel houden van de site en het onderhoud. In overleg kunnen we kijken wat we voor elkaar kunnen betekenen.
Laatst bijgewerkt 9 maart 2020
Waterlinie
Waterlinie
De namen van de ‘straten’ op ons eiland, maar ook van de nabijgelegen flats verwijzen naar de Nieuwe Hollandse Waterlinie.
De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een belangrijke verdedigingslinie uit de Nederlandse geschiedenis. De grote historische waarde leidde tot aanmelding voor de Werelderfgoedlijst (1995) en de lijst van Rijksmonumenten alsmede tot de status van Nationaal Landschap (2005).
De Nieuwe Hollandse Waterlinie diende ter vervanging van de uit eind 17e eeuw daterende Hollandse Waterlinie en draagt vanaf 1871 deze nieuwe naam. Een belangrijk verschil tussen de oude en de nieuwe linie is dat de stad Utrecht nu binnen de linie viel.
De waterlinie lag ten oosten en zuiden van de steden van Holland, 85 kilometer lang en 3 tot 5 kilometer breed. Met 46 forten strekte de linie zich uit van het eiland Pampus in de Zuiderzee tot aan de Biesbosch. Daarnaast bestaat de linie uit de vijf vestingsteden Muiden, Weesp, Naarden, Gorinchem en Woudrichem.
Straatnamen bij ons: Fort Honswijk, Fort Asperen en Fort Rijnauwen. Bij de allereerste plannen ging het om vier gebouwen. Dat laatste (of eerste) zou de naam Fort Vegten krijgen. Andere namen in de buurt: Fort de Roovere, Fort Moermont en Fort Pinssen. Deze maken deel uit van de West Brabantse Waterlinie.
Een bezoekje aan één van de forten is het zeker waard! Voor meer informatie: https://nieuwehollandsewaterlinie.nl
Laatst bijgewerkt 18 april 2020
X
IJ
IJzel op hellingbaan
Zie onder Gladheid.
Z
Zipper
Zie onder Handzender toegang garage.
Zonnepanelen
Zie onder Elektriciteitsverbruik.
Disclaimer: alhoewel de teksten met de meeste zorgvuldigheid zijn samengesteld, kan desondanks aan de inhoud geen rechten worden ontleend.